안녕하세요! 지오플랫 마르코입니다.거주용 부동산보다 상업용 부동산이 수익률이 높다는 건 다들 아실 거예요. 하지만 상업용 부동산에 도전할 수 없는 이유는 아무래도 리스크가 크기 때문입니다. 주거용보다 금액이 큰 경우가 많아 입지 분석도 신중해야 하고 임차인을 선정하기도 어렵습니다. 이번 글에서는 ‘수익률이 높은 미국 부동산은 어떤 것들이 있는지’ 알려드리겠습니다. 부동산 수입을 늘리려면 어떤 물건을 사야 할까?
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상업용 부동산
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미국 역시 한국과 마찬가지로, 상업용 부동산이 “주거용”부동산보다 수익성이 높은 편입니다.대신 투자의 난이도도 상승합니다.주거용 부동산의 경우 임대를 냈을 때에 크게 신경 쓰는 부분은 임차인 관리와 무기 관리입니다.상업용 부동산의 경우 이에 여러 변수가 추가됩니다.해당 부동산에서 임차인이 사업을 하고 있기 때문에 임차인의 고객까지 고려해야 합니다.또 미국의 경우 부동산 규모가 주거용보다 훨씬 큰 경우가 대부분이어서 스케일이 다른 것도 고려해야 합니다.일반 상점가의 경우 주차장 부지를 포함하고 있어 건물 관리도 걸리는 부분이 더 많아요.식당의 경우는 부엌 덕트가 너무 중요해서 동전 세탁소 가게(세탁실)의 경우는 수도 배관에 신경 써야 합니다.이처럼 미국의 상업용 부동산은 주거용보다 조금 더 신경 쓰는 부분이 많은 편입니다.한국과 마찬가지로 미국 상업용 부동산 투자 성공을 위해서는 위치한 지역의 상권 분석은 물론 주변 1km/5km/10km거리에 사는 사람들의 구매력(연봉 수준)로 이사를 들어오는 사람들의 수, 연계한 시설 등 종합적인 분석이 필요합니다.무엇보다 거시적인 시야를 볼 수 있어야 합니다.대부분의 초보 투자가에는 이런 부분이 모자라기 때문에 매물을 다각적으로 분석할 수 있는 실력 있는 리얼터(중개인)를 찾는 것이 무엇보다 중요합니다.
1. 오피스(Office)
사무실용 건물은 내부에 여러 사무실 공간이 나누어져 있는 경우가 많습니다. 다인용 사무실의 경우 전시관처럼 넓은 구조도 있습니다. 사무실을 임대하는 임차인은 개인보다는 회사나 법인이 많고, 최근에는 공유 오피스 사업을 영위하는 회사도 늘고 있습니다. 입지를 보면 도심 한복판에 접근하기 좋은 지역이 가격 대비 수익률이 좋습니다. 미국은 땅이 넓기 때문에 대부분의 대도시가 아니면 대부분 인구 밀집도가 낮습니다. 그래서 주변에 대중교통이 발달해야 매매가 쉬워요. 사무실용 건물은 대략 300만달러에서 1000만달러까지의 규모에 따라 천차만별입니다.
2. 공장/창고/물류센터(Industrial)
주로 도시 내부보다 상대적으로 외곽에 위치하고 있으며, Sqft당 가격이 Retail이나 Shopping Center보다 저렴한 편입니다. 하지만 물건 자체의 면적이 워낙 넓기 때문에 가격은 몇 백만달러가 넘는 게 기본입니다. 최근 몇 년간 아마존을 필두로 다양한 물류회사들이 창고와 물류센터를 사들이며 가격 상승을 견인했습니다. 또 팬데믹 이후 대도시 인구가 외곽으로 빠지는 현상이 발생했는데, 이때 한동안 이삿짐을 맡겨둘 공간이 없어 창고형 부동산 수요가 급등하기도 했습니다. 여러 가지로 투자자 관점에서 주의 깊게 봐야 할 부동산입니다.
3. 소매점(Retail)
하나의 단일 상가 혹은 3개 정도로 구성된 작은 상가입니다. 100만달러~300만달러 정도면 매매 진행이 가능합니다. 미국도 아마존 등장 이후 소규모 소매점에 대한 수요가 줄어드는 추세입니다. 동네 슈퍼보다는 온라인 쇼핑을 주로 이용하고 정말 급할 때만 편의점이나 소매점을 이용하게 됩니다.
4. 쇼핑몰(Shopping Center)
미국에 살고 있거나 여행을 해본 적이 있다면 위와 같은 형태의 쇼핑몰에 익숙해질 것입니다. 주차장이 20~40개 있고, 1~2층 정도로 구성된 다양한 가게들이 낮은 건물에 모여 있는 형태입니다. 카페부터 식당, 헤어샵 등의 사업 형태도 다양해서 한국 시내에 있는 상가라고 보시면 됩니다. LA 기준으로 1000만달러 이상 하는 경우가 많습니다. 이보다 클 경우 월마트나 크로거 같은 대형 매장이 입점해 있는 곳이거나 ‘커뮤니티’, ‘아울렛’ 등으로 불리는 대규모 쇼핑센터도 존재합니다.
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